律师观点分析

【案情简介】

2017年3月24日,杨某某作为买受人通过中介公司与李某就位于昌平区某区涉案房屋,签订《北京市存量房屋买卖合同》。合同约定位于昌平区涉案房屋卖与杨某某,房屋产权证号为:京房权证昌私移字第***号;房屋交付日期为2017年4月30日房屋总价款共计360万元;出卖人保证该房屋没有产权纠纷,如违反承诺,按照房屋成交总价款20%赔偿守约方损失;双方最晚于本合同签订之日起90日内办理房屋权属转移登记手续。同日,杨某某按照《定金协议》约定交付定金30万元。同日,三方就诉争房屋签订《居间服务合同》,约定就买卖双方及房屋信息、服务范围、服务费,买受人向居间方支付居间服务费18000元等。前述合同签订后,杨某某依约履行合同,李某却以各种理由推脱,拒绝履行。后得知诉争房屋早在合同签订前已被法院查封,合同根本无法继续履行。

【案件评析】

依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。一方当事人存在违约行为,致使合同目的不能实现,另一方当事人有权解除合同。

根据本案查明的事实,现由于在房屋买卖交易过程中,李某不能清偿个人借款,无法解除涉案房屋上设定的抵押,致使该房屋被其他人民法院及本院采取查封,并由本院执行拍卖,由他人竞得,房屋所有权已过户至案外人名下,致使涉案房屋买卖合同实际不能履行,杨某某支付房款、获得房屋所有权的合同目的不能实现,杨某某要求解除涉案房屋买卖合同并退还定金30万的诉讼请求,依据充分,本院予以支持。李某因其重大违约行为,给杨某某造成了较大经济损失,杨某某要求李某承担赔偿违约金及损失的合理部分,本院将结合当事人签订合同时是否尽到审慎注意义务、合同履行过程中的实际履行情形和违约方的违约行为,参考涉案房屋的评估价格等因素,酌情予以支持。杨某某要求李某赔偿为本次交易支出的居间服务费、综合服务保障费及评估费等共计25800元的诉讼请求,具备充分合同依据,本院予以支持。

【法院判决】

一、解除原告与被告于2017年2月24日签订的《北京市存量房屋买卖合同》;

二、被告退还原告定金30万元,于本判决生效后七日内执行；

三、被告赔偿原告违约金、经济损失及居间服务费、综合服务保障费、评估费共计XXX元,于本判决生效后十五日内执行;